楚天金報訊 圖為:近期,個人房貸利率變化成為購房者關註的焦點(資料圖) (記者曹大鵬攝)
  □本報記者廖橋
  “央五條”出台僅一周,就已在江城樓市激起漣漪。連日來,記者走訪三鎮10多家樓盤調查發現,武漢首套房房貸利率出現鬆動跡象,雖然設置了提高首付比例、購買理財產品、工資收入是月供金額的兩倍等“門檻”,但越來越多的銀行開始對購買首套房的市民敞開了基準利率的大門。
  量價下滑,樓市觀望情緒漸濃
  “央五條”釋放維穩信號
  去年年底,武漢樓市調控政策不斷“加碼”,“漢七條”、“公積金新政”相繼出台,江城樓市持續火爆的行情隨之有所降溫。在開啟全年樓市行情的“金三月”,房貸收緊的傳聞最終落地,各大銀行首套房貸款利率出現5%至20%的上浮。而此時,全國多地均出現了“降價潮”,江城樓市觀望情緒漸濃。
  在房貸收緊的大背景下,全國樓市均有所降溫。國家統計局最新發佈數據顯示,在部分城市降價衝擊下,一季度全國樓市成交出現量價雙降:1-3月份,全國商品住宅銷售面積同比下降5.7%;住宅銷售額同比下降7.7%。
  去年持續火爆的武漢樓市在今年也有所降溫。武漢市房管局發佈的一季度武房指數顯示:2014年一季度,武漢新建商品房平均價格為7563.53元 /平方米,環比上漲0.22%,銷售套數為41605套,環比減少23.98%,同比減少2.84%。而億房網最新數據也顯示,今年4月份,武漢主城區商品住宅成交量不足8000套,量價均有所下滑。
  在此背景下,本月12日,中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會,並提出銀行要合理配置信貸資源、優先滿足首次購買自住商品房的貸款需求、合理定價並及時發放符合條件的個人房貸等5項意見。業內隨即解讀稱,“央五條”釋放出維穩房地產市場的信號。
  上浮5%成購房者心理底限
  上月市場難覓基準利率
  “我買的是首套房,最低利率可以做到多少?”五一小長假期間,在南湖建安路上一樓盤銷售現場,購房者馮壯還沒開始仔細看房,就拋出了當前眾多購房者最關註的房貸問題。“對於首套房貸款,和我們樓盤合作的3家銀行基本都是將6.55%的基準利率上浮5%。”置業顧問在現場向馮壯解釋稱,目前各銀行在武漢都上調了首套房貸款利率,“如果全款買房,可以在其他全部優惠的基礎上再打9.9折,可以省下1萬多元”。
  馮壯很快就算了一筆賬:他打算申請30年期限的商業貸款100萬元,按照6.55%的基準利率,總還款額為228.7萬元,支付利息為128.7萬元,月供6353.6元;但如果基準利率上浮5%,就意味著要向銀行多支付約7.8萬元利息,月供則增加了217元。
  馮壯打探了多個樓盤和銀行瞭解到,三大國有銀行首套房貸款利率上浮為5%,幾家原本宣稱上浮15%甚至20%的商業銀行,實際操作過程中大多是上浮5%至10%。
  最終,急著買房結婚的馮壯選擇了按1.05倍利率貸款買房,“另外兩個樓盤的合作銀行要上浮10%,比上浮5%還要多出近8萬元利息”。“融360”金融搜索平臺發佈的4月份房貸分析報告顯示:在對全國23個熱點城市進行的調查中,4月份全國最低房貸利率提高至基準利率的9折,個別銀行最高上浮40%。目前僅有9個城市還存在利率優惠,並有16個城市出現停貸現象。
  具體來看,4月武漢市場上難覓首套房基準利率的蹤影,大多上浮5%至10%,而二套房最高則上浮20%。
  在三鎮多個樓盤,記者隨機採訪20多名購房者瞭解到,他們在看房過程中已經普遍接受了首套房貸款利率上浮的事實。不過,這部分剛需購房者對價格較為敏感,基準利率上浮5%成為他們可以接受的“心理價位”,“上浮超過10%的話就只能考慮換房源或換銀行”。
  提高首付,或購買理財產品
  貸款利率鬆動有“門檻”
  據記者調查,“央五條”出台後,3家國有大型銀行和8家股份制銀行都對基準利率敞開了一扇門,也就是說,首套房貸款可以有條件地享受基準利率。
  昨日,記者走訪三鎮多家樓盤發現,各樓盤駐點銀行均表示,可以對購買首套房的市民按照基準利率發放房貸,但設置了首付提高、購買理財產品、工資收入是月供兩倍等門檻。
  在白沙洲片區的華潤紫雲府,置業顧問表示,業主可選擇從與樓盤合作的3家銀行貸款,如果是首套房,有兩種方法享受到基準利率:首付款至少提高到四成;通過銀行購買保險等理財產品。
  在光谷保利時代,記者以購房者身份詢問房貸利率,置業顧問稱,如果是首套房,“銀行會考察貸款人工作單位,公務員或事業單位員工拿到基準利率的可能性較大,如果貸款人月收入穩定在按揭還款金額兩倍以上,執行基準利率問題不大”。
  與星匯雲錦、觀瀾國際合作的幾家銀行則表示,針對首套房客戶,首付四成可享受基準利率;如果購買者只能三成首付,則利率必須要上浮5%至10%,不過願意在貸款銀行購買理財、保險產品,也可拿到基準利率。
  一家股份制銀行王家灣支行負責個貸業務的經理告訴記者,銀行為首套房基準利率設置“門檻”是為了拉動其他業務,一般而言,貸款額度在百萬元以內,通常要購買5萬元理財產品,如果貸款額度超過百萬元,則至少要購買10萬元的理財產品。
  融僑城樓盤營銷負責人表示,從目前市場情況來看,江城樓市庫存量處於健康合理水平,市場需求也比較旺盛,只是目前絕大多數購房者都陷入了觀望情緒中,銀行對首套房貸款執行基準利率設置“門檻”,是為了降低自身風險,“對於提高首付比例、購買銀行理財產品、信用記錄良好的優質客戶,一般都能享受到基準利率。”
  “央五條”利好初步顯現
  專家稱需出台配套細則
  湖北省房地產經濟學會專家委員會委員殷躍建認為,近期武漢個人首套房貸款利率鬆動,實際上是“央五條”帶來利好的結果。殷躍建表示,央行此次重申“優先滿足首次購買普通商品房貸款需求”等指導性意見,這種利好預期是針對目前樓市膠著僵持狀態而提出來的。最近十年以來,個人住房貸款實際上是銀行信用度最高的優質貸款產品,之所以出現房貸利率的調整,根本原因還是存貸差變小,銀行利潤空間有所減小,“目前武漢樓市供需比為1.02,市場供需情況穩定,銀行信貸杠桿出現大幅調整的可能性不大”。
  湖北省社科院經濟研究所副所長葉學平表示,“央五條”強調的優先保障民生,同時實行差別化的信貸政策,這有助於減輕剛需購房者購房負擔,同時抑制投機投資型購房需求,整體上是通過房貸政策把房地產市場引導至更好的發展方向,無疑將帶來利好。
  中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政指出,不管是“國五條”、“國八條”還是“漢七條”,歷次樓市調控政策都會強調保障首套房購房需求。但是,目前個人房貸業務利潤空間縮小、資金成本高企的背景下,各銀行更傾向於將資金髮放至利率更高的小微企業貸款等業務領域,以實現利潤最大化。“央五條”屬於框架指導意見,雖然利好樓市,但如果要各銀行強有力地執行,仍需要出台具體的配套細則。
  實際上,央行“優待首套房貸款政策”的提法並非首次。2012年初,央行也曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求,隨後中國房地產市場再次出現量價齊升。
  (原標題:圖文:武漢首套房貸款利率出現鬆動)
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